房產糾紛問答｜小產權房的罪與罰
一、“小產權房”的定義
小產權房不是一個有特定含義的法律概念，但在實踐中，小產權房一般包含幾種情況：1.集體用地小產權房：占用集體用地建設的商品住宅。2.政府劃撥土地小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發的住房，或在該地塊上限制上市的住房。3.軍隊用地小產權房：在軍隊擁有使用權的土地上進行房屋的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
可以看到，小產權房的“原罪”，就是違法用地，出讓方不具備出讓所占土地的權利。
正常的房屋產權交易需要辦理房屋所有權證和土地使用權證，并且在購房價格和購房手續中已經向國家繳納了土地出讓金并辦理了相關的國有土地使用權流轉手續。但是小產權房所占用的土地根據法律規定，不可能進行商業性的流轉，因此也就不可能辦理相關的產權證書。
所謂的“小產權”是很溫和的表述方式，按照我國物權法定的原則，“小產權房”其實也就是“無產權房”。
二、交易風險
有罪就有罰，以集體用地小產權房為例，在實踐中，小產權房的交易將會面臨以下具體風險：
1.合同無效
根據《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛、合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》的內容，農村私有房屋買賣合同應當認定無效，相關案件的審理判決應起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
2.無法鎖定交易，出讓方一房多賣，受讓方無法取得房屋
因為小產權房無法進行物權登記，所以除非受讓方已經實際占有了房屋，否則出讓方都有可能將房屋出售給第三人。
例：（2013）浦民初字第3352號一審民事判決。判決要旨，出賣人在與買受人簽署買賣合同后、交付房屋前將房屋賣于第三人，第三人占有房屋并進行裝修居住。此情形下，買受人無法要求繼續履行合同。
3.難以轉讓
小產權房不能變更物權登記，意味著房屋的物權所有人仍然是出讓人，在此前提下，買受人難以再次轉讓該房屋。
4.拆遷時難以獲得全額補償
例：（2013）老民初字第988號一審民事判決。判決要旨，農村集體土地上建設房屋出讓給集體外人員，本身違法而無效。但是受讓人事實上對該房屋進行了重建和改造，確有重大投入，對此予以一定的補償。
5.離婚時難以分割
夫妻購買小產權房并無所有權，如果夫妻離婚，法院不會處理小產權房的歸屬問題。
文章來源：瑾瑞法律熱點
