房產(chǎn)證上到底寫(xiě)誰(shuí)的名字好?詳解你不知道的婚姻房產(chǎn)問(wèn)題
結(jié)婚的頭等大事莫過(guò)于房子了，但是對(duì)于工作在北京，上海，廣州，深圳這些大城市里的光鮮的白領(lǐng)們，既享受不到公務(wù)員和壟斷國(guó)企的集資建房，又享受不到低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房，動(dòng)輒上百萬(wàn)一套的房?jī)r(jià)就算不吃不喝，小兩口也未必能攢夠。所以，父母出首付，兩人還月供的方式是很多白領(lǐng)夫妻，尤其是80后的白領(lǐng)們首選方式。
但是房子住進(jìn)去了，問(wèn)題也隨之而來(lái)，究竟這套房子算誰(shuí)的?房產(chǎn)證上該怎樣寫(xiě)名字比較合適?這些問(wèn)題稍有不慎便會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，下面就幫各位分析幾種情況，希望能給各位提供一些幫助。
一、婚前買房，婚后還貸
這種情況一般是一方(通常是男方)婚前將房子買好，之后兩人辦理結(jié)婚手續(xù)。這種情況下要看房屋是買在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)槭腔榍百I房，所以一般會(huì)被認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。房子并不因?yàn)槭褂梅蚱薰餐?cái)產(chǎn)還貸就變成了共同財(cái)產(chǎn)。
但是需要注意，因?yàn)榛楹筮�貸一般使用的是夫妻雙方的公積金或收入，而此時(shí)這部分收入是共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)離婚時(shí)，擁有房產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給出資一方。
案例：
張某(男)婚前買房一套價(jià)值100萬(wàn)，登記在張某名下，首付30萬(wàn)，婚姻期間還款70萬(wàn)，10年后張某離婚，房子漲到200萬(wàn)，則房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸張某，但是張某由于使用了70萬(wàn)共同財(cái)產(chǎn)還貸，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給女方35萬(wàn)元。對(duì)于房產(chǎn)的孳息(升值100萬(wàn))張某能夠全部享有。
律師支招：
1、如果是父母出的首付，可以把房子落在父母名下，由父母的名義來(lái)買房。
優(yōu)點(diǎn)：離婚時(shí)不會(huì)有房產(chǎn)歸屬糾紛問(wèn)題
缺點(diǎn)：因?yàn)槭褂霉餐?cái)產(chǎn)還貸，配偶一方可能不同意。一定要確保本人和父母之間不會(huì)發(fā)生糾紛。
2、更佳的解決方法是，在房產(chǎn)證上落上父母的名字，同時(shí)寫(xiě)明所占份額。例如上面的案例，張某可以在房產(chǎn)證上寫(xiě)上父母的名字，并且父母占30%的份額，這在法律上叫做按份共有。
3、如果配偶方不同意把父母的名字落在房產(chǎn)證上，同時(shí)又要求把自己的名字落在房產(chǎn)證上，要給父母寫(xiě)一個(gè)欠條，同時(shí)寫(xiě)明還款日期(非常重要)，還款日可以是具體日期，也可以是描述性或條件性的日期。因?yàn)榉梢?guī)定債務(wù)債權(quán)糾紛的訴訟時(shí)效是兩年，所以寫(xiě)了還款日，則從還款日開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效。
4、如果房產(chǎn)證上寫(xiě)的是一個(gè)人的名字，而父母出了絕大部分的資金(80后經(jīng)常有這種情況)房屋所有人一定要立一份自書(shū)遺囑，寫(xiě)明死后房產(chǎn)如何分割，父母有多少，妻子有多少，避免婚姻存續(xù)期間出現(xiàn)意外使得出資多的一方經(jīng)濟(jì)利益受損。
5、如果共同還貸的一方希望享受到升值的好處，那么一定要把自己的名字落在房產(chǎn)證上!
二、婚后買房，婚后還貸
這種情況是兩人結(jié)婚后買了房子，之后共同還貸，此時(shí)無(wú)論房產(chǎn)證上寫(xiě)的是誰(shuí)的名字，都算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這一點(diǎn)和婚前買房有著本質(zhì)的區(qū)別。
如果婚后買房，仍然是父母出首付的話，那么父母的這種行為就有兩種可能，一種可能是贈(zèng)與，另一種可能是作為共有人按份共有。這兩種情況都要考慮到。
如果離婚，贈(zèng)與的錢就會(huì)被分割。
案例：
張某男，結(jié)婚后購(gòu)買了一套100萬(wàn)的房產(chǎn)，登記在張某名下，張某的父母贊助了首付60萬(wàn)，兩人共同還貸40萬(wàn)，10年后此房產(chǎn)漲到了200萬(wàn)，兩人離婚，雖然此時(shí)房產(chǎn)也是登記在張某的名下，但是他需要補(bǔ)償給女方100萬(wàn)元才能得到房產(chǎn)，因?yàn)楣餐?cái)產(chǎn)的孳息也是共同享有的。
律師支招：
1、父母贊助的首付，最好作為按份共有的共有人，寫(xiě)在房產(chǎn)證上，并注明比例。
2、如果配偶一方不同意落父母的名字，父母的贊助只能作為贈(zèng)與的話，最好附上贈(zèng)與的條件，比如，接受贈(zèng)與的條件是兩人的婚姻關(guān)系必須存在。這樣的條件限制最好是書(shū)面形式的。這樣一旦兩人離婚，贈(zèng)與存在的條件消失，則可以把這筆錢要回來(lái)。
3、由于是共同財(cái)產(chǎn)，所以立遺囑處分的時(shí)候只能處分自己所有的部分，不能把其他人所有的部分處置掉。比如張某立遺囑就只能處理房產(chǎn)現(xiàn)值的一半，而不能把配偶的那一半也處理掉。
三、未領(lǐng)取結(jié)婚證而以夫妻的名義共同生活
這種情況下，兩人在共同生活期間購(gòu)買的房產(chǎn)算共同財(cái)產(chǎn)，分居時(shí)可以分割，但是由于兩人沒(méi)有進(jìn)行結(jié)婚登記，所以兩人都不能繼承對(duì)方的財(cái)產(chǎn)。
律師支招：
這種情況在80后的一些人中可能出現(xiàn)，需要注意的是，同居的兩人不是法定繼承人，必須通過(guò)遺囑的方式將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給對(duì)方，這叫做遺贈(zèng)，而非繼承。
四、婚后夫妻一方背著另一方將房產(chǎn)出售
如果房產(chǎn)是雙方共有的，但是房產(chǎn)證上寫(xiě)著某一方的姓名，有可能出現(xiàn)這種情況。
由于物權(quán)法對(duì)善意第三人的保護(hù)，這種情況非常有可能造成另一位共有人的損失。
案例：
張某男，婚后與妻子共同買房，后背著妻子把房子賣掉且辦理了過(guò)戶手續(xù)。由于取得房產(chǎn)的人是善意取得，且付出了合理的價(jià)格，所以受法律保護(hù)，雖然買賣合同沒(méi)有取得全部共有人的同意，但是不能要回房產(chǎn)。
律師支招：
1、避免這種情況，最好的方法就是在房產(chǎn)證上寫(xiě)兩個(gè)人的名字，這樣不征得兩人的同意就無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，否則房管部門就屬于違規(guī)操作
2、如果能證明共有人與他人惡意串通，則房產(chǎn)需要返還，所以如果有此懷疑的話應(yīng)當(dāng)盡量舉證。
相關(guān)法律鏈接：
民法里關(guān)于共有的規(guī)定
共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有享有所有權(quán)，包括公民之間的共有、法人之間的共有以及公民和法人之間的共有。
共有分為按份共有和共同共有。
按份共有是指各共有人按確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例：股份有限公司
共同共有是指共有人對(duì)全部共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的共有。例：家庭財(cái)產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)
兩者最顯著的區(qū)別在于：共同共有部分共有的份額，共有人只有在共有關(guān)系消滅后才協(xié)商確定各自的財(cái)產(chǎn)份額;而按份共有的共有人從共有關(guān)系一開(kāi)始就有確定的共有份額。因此，基于共同共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)必定為連帶債權(quán)債務(wù)。共有人之一對(duì)外要求共有債權(quán)之履行所獲得的財(cái)產(chǎn)，作為共有財(cái)產(chǎn);共有人之一清償共同債務(wù)后也不存在向其他共有人追償?shù)膯?wèn)題。
物權(quán)法里關(guān)于善意第三人的規(guī)定
善意第三人，指的是在某有瑕疵的法律關(guān)系中，該瑕疵法律關(guān)系雙方之外的任意不知法律關(guān)系有瑕疵而做出有損瑕疵法律關(guān)系雙方某一方的人，該第三人所做出的損害行為并非出于故意。?通俗的理解就是第三人在民事行為中，不知道也不可能知道自己參與的行為是不合法或者違反第三方約定的，還當(dāng)作合法行為在參與。
夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定
妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎(jiǎng)金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。修訂后的婚姻法在法定夫妻財(cái)產(chǎn)制上沿用了婚后所得共同制，共同財(cái)產(chǎn)制是指夫妻雙方財(cái)產(chǎn)的一部分或全部合并為共有財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方按共同共有原則行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，婚姻關(guān)系終止時(shí)才予以分割。
注意：夫妻雙方婚前取得的財(cái)產(chǎn)，共同生活超過(guò)8年的被認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)，這條規(guī)定已經(jīng)取消，所以共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定是以應(yīng)當(dāng)獲得收入的時(shí)間點(diǎn)是在婚前還是婚后來(lái)確定。
比如婚前張某男發(fā)表了一篇作品，婚后收到的稿費(fèi)，這筆財(cái)產(chǎn)算作個(gè)人財(cái)產(chǎn)。(來(lái)源：四川房地產(chǎn)法律專家團(tuán)隊(duì))
