房屋租賃合同的16個審查要點和9個常見問題
房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系、法律問題較為復(fù)雜，合同履行中容易發(fā)生爭議和糾紛，風(fēng)險相對較大。對房屋租賃合同審查，應(yīng)當(dāng)注意以下一些問題：
審查要點
1對出租主體的審查
對出租主體的審查，除審核出租人的主體資格外，還應(yīng)審查出租人是否有權(quán)出租標(biāo)的物，可以查驗對方房地產(chǎn)權(quán)利證書或者其他有效證明文件（房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證等能夠證明權(quán)利合法來源的其他有效證明文件）。
審查合同時要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權(quán)屬證書（各地房屋所有權(quán)證書的名稱可能稍有不同，以上名稱供參考），主要是看權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人與出租人是否一致、是否有共有權(quán)人及共有權(quán)人是否同意、設(shè)立抵押權(quán)、是否已經(jīng)進行其他處分或受到其他權(quán)利限制。
如果出租人非產(chǎn)權(quán)人，而是承租后再轉(zhuǎn)租，還應(yīng)審核產(chǎn)權(quán)人書面同意出租人轉(zhuǎn)租的文件（如屬多次轉(zhuǎn)租，應(yīng)逐次審核前手出租人同意轉(zhuǎn)租的文件直至產(chǎn)權(quán)人），相關(guān)文件應(yīng)作為合同附件。
2審查合同是否有違反強制性規(guī)定的內(nèi)容
如承租的房屋未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格，承租違法建筑等。
3租賃標(biāo)的物的準(zhǔn)確描述
合同中應(yīng)約定租賃房屋所處的準(zhǔn)確位置（如門牌號）以及租賃物的概要情況，如承租的建筑面積或使用面積、樓層等，最好附圖說明。此外，要對租賃物作完整描述，如“不僅包括房屋且包括其相關(guān)附屬設(shè)施（包括但不限于房屋已具備的空調(diào)、水、電、供暖設(shè)備及相應(yīng)的公共設(shè)施和共用面積等）”。
4租賃標(biāo)的物用途
在租賃房屋前，應(yīng)首先核實租賃房屋房產(chǎn)證上所載的用途，做到租賃協(xié)議上約定的用途不與規(guī)定用途相沖突。如果房產(chǎn)證上記載用途為住宅，則對于經(jīng)營用房的承租原則上不予考慮。同時應(yīng)審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途，如用于營業(yè)、辦公或倉儲等。
5關(guān)于租賃標(biāo)的物周邊環(huán)境的約定
如果公司承租的房屋用于營業(yè)或辦公，則應(yīng)審查合同中關(guān)于擬租賃房屋的周圍環(huán)境的相關(guān)約定，如是否有適當(dāng)?shù)耐＼嚨攸c，周圍是否有娛樂場所影響辦公等。
6租賃期限的審查
審查合同應(yīng)寫明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂日起不得超過20年。因此在審查租賃合同時對于租賃期限超過20年的約定（如“永久”或者“30年”），需修改為20年以下。
7租賃標(biāo)的物交付的約定
審查是否有房屋移交方面的具體約定，如是否有關(guān)于租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備清單及移交時間的約定等。
8租金條款的審查
審查有關(guān)租金的約定是否完整，具體包含以下幾個方面：
1.租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
2.租金包含的范圍（如門頭門楣的使用費、停車位使用費）及租期內(nèi)的物業(yè)管理、水、電、供暖等費用承擔(dān)及支付約定是否明確。
3.是否有類似約定：“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協(xié)議明確規(guī)定需由承租方承擔(dān)和（或）支付的費用外，出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔(dān)和（或）支付任何其他費用。”
9裝修及免租期的約定
審查合同是否有關(guān)于租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造，應(yīng)在合同中約定：在不改變房屋主體結(jié)構(gòu)、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下，出租人同意承租方進行裝修改造，并應(yīng)約定合理的免租期限。
10關(guān)于宣傳廣告事項的約定
對于租賃房屋用途為營業(yè)、辦公的，承租方一般會懸掛公司名牌或進行其他廣告宣傳。因此，審查租賃合同時，注意合同是否約定承租方有權(quán)使用門頭門楣及具體位置、有權(quán)在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳，并應(yīng)約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下，此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費用標(biāo)準(zhǔn)及支付作具體明確的約定。
11關(guān)于維修、修繕的約定
審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應(yīng)約定；當(dāng)租賃物影響承租方正常使用時，出租方應(yīng)負責(zé)對租賃物及時進行維護、維修，費用由出租方承擔(dān)（但承租方使用不當(dāng)造成的維修費用由其自行承擔(dān)）。同時，合同中應(yīng)明確維修期間不得影響承租方正常營業(yè)及辦公，且應(yīng)約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，承租方有權(quán)解除合同或者減少相應(yīng)數(shù)額的租金。
12關(guān)于租賃物不能正常使用，減少租金及費用的約定
審查合同時，注意合同中是否約定了當(dāng)供電、空調(diào)、供暖等一項或多項設(shè)施不能正常使用或影響承租方正常營業(yè)時，承租方有權(quán)拒付相應(yīng)期間內(nèi)的租金及水、電、空調(diào)等相應(yīng)使用費，如果上述情形持續(xù)時間或累計時間達到一定時限的，承租方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
13違約責(zé)任的約定應(yīng)盡可能具體和量化
違約責(zé)任方面，應(yīng)注意約定出租人延遲交付租賃標(biāo)的物、交付的租賃物有瑕疵（包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面）的違約責(zé)任及提前終止合同的違約責(zé)任等。為增加違約責(zé)任的可操作性，可以約定一方違約后計算損失的范圍，也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約，違約金數(shù)額或比例不宜過低。
14關(guān)于承諾保證條款
租賃合同中一般應(yīng)有出租人有權(quán)出租租賃標(biāo)的物的保證條款，出租方應(yīng)保證租賃標(biāo)的物在交付時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛，且應(yīng)保證沒有第三方就此主張權(quán)利。交付后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)等糾紛或有第三方主張權(quán)利，則在保障承租方權(quán)益的前提下，由出租方負責(zé)解決，如造成承租方損失的，由出租方負責(zé)賠償。并可進一步約定，其保證若有不真實之處，承租方有終止協(xié)議的權(quán)利，并有權(quán)要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。
15關(guān)于租賃登記備案的約定
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第53條的規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。因此，在房屋租賃合同中應(yīng)約定由出租人向房產(chǎn)管理部門登記備案并承擔(dān)相關(guān)費用。
16審查是否明確約定租賃期滿后優(yōu)先續(xù)租及其適用條件
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，目前法律沒有明確規(guī)定，若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)先續(xù)租的適用條件，則租賃期滿后臨時談判，一旦談判不成，將無法繼續(xù)承租，這對承租方來說可能造成損失。因此，在合同中應(yīng)明確約定租賃期限屆滿后，承租人有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定適用條件（如同等租金標(biāo)準(zhǔn)條件）。
租賃合同常見問題及處理建議
1出租人的主體資格審查問題
審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人），需認真查驗權(quán)屬證書的真實性，必要時需至房地產(chǎn)管理機構(gòu)核實。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額）。
其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人（監(jiān)護人）的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況（如婚姻關(guān)系存系期間購買的房屋等），此時對共有財產(chǎn)（房屋）的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。
此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。
從轉(zhuǎn)租合同來講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險。實踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。
一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。
2不適于承租的房屋租賃審查問題
依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；
2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、權(quán)屬有爭議的；
5、屬于違法建筑的；
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
對以上規(guī)定需要說明的是，這些規(guī)定到目前為止，依然有效，但是由于是部門規(guī)章，違犯后并不必然導(dǎo)致合同無效的法律后果。但上述情形均可能對合同的實際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規(guī)的強制性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。
3關(guān)于出租對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題
對合同標(biāo)的物擁有合法的所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提，否則可能不受法律保護。
4租賃有抵押房產(chǎn)的問題
承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況：
第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險相對較小。《擔(dān)保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險較大。依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。
依據(jù)上述法律規(guī)定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險：其一，抵押權(quán)實現(xiàn)后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。其二，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔(dān)損失；如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實際清償能力，如果其沒有財產(chǎn)或雖有財產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實際賠償。
5優(yōu)先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題
優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規(guī)定，具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定，以利履行；而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。
6關(guān)于租賃期滿后的合同處理
《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。
7房屋租賃和場地租賃之區(qū)別
房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅），所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。
按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風(fēng)險。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險，建議按實際租賃種類據(jù)實分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。
8關(guān)于租金支付具體約定的問題
租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實際卻未能按合同要求及時付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風(fēng)險較高，建議合同中補充如下約定：
1、租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額；
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件（如發(fā)票、付款通知）后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風(fēng)險。如出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下，更應(yīng)注意此類風(fēng)險，實踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時終止的情況；如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險，因此應(yīng)盡量約定為后付款。
9倉庫租賃合同審查中的重點問題
1、倉庫租賃合同應(yīng)當(dāng)注意對出租人特殊義務(wù)的約定
出租人應(yīng)當(dāng)負責(zé)對倉庫的監(jiān)護，并負責(zé)庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護、維修；提供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施；按照承租方的要求對倉庫進行定期的排風(fēng)，保持恒定溫度、濕度；由于房屋質(zhì)量問題（漏雨、受潮、承重等原因）而給承租人造成的損失，應(yīng)由出租人承租。
2、防火安全問題
承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進行一級臨時動火作業(yè)時（含電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè)），須經(jīng)出租人同意。出租人負責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應(yīng)及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節(jié)情況由出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3、出租人配合事項
明確約定出租人應(yīng)當(dāng)提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。合同應(yīng)當(dāng)約定出租人保證承租人進出庫搬運工作正常進行，承租人對于屬于庫區(qū)的其他輔助設(shè)施的使用也應(yīng)列入約定范圍。(來源：北大法律信息網(wǎng))
