賣方違約買方可以申請強(qiáng)制過戶嗎 哪些情況下房產(chǎn)不能強(qiáng)制過戶
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在房屋買賣中，賣方違約，買方可以向人民法院申請強(qiáng)制過戶，但是并非所有的強(qiáng)制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下不適宜判決強(qiáng)制過戶，那么守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。
1、賣方違約，買方可以要求強(qiáng)制過戶嗎?
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。不 難看出，根據(jù)合同法的上述規(guī)定，乙方違約的，守約方可以要求繼續(xù)履行、補(bǔ)救或者賠償損失。繼續(xù)履行(即要求強(qiáng)制過戶)是守約方維護(hù)自身權(quán)益的合理訴求。但是并非所有的強(qiáng)制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下不適宜判決強(qiáng)制過戶，那么守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。
2、什么情況下買方要求強(qiáng)制過戶會被駁回?
具體而言阻卻強(qiáng)制過戶的情況主要有下面幾種：
(1)一房二賣中，其中一方的強(qiáng)制過戶勢必會被駁回。
一房二賣或者一房數(shù)賣的情況下，數(shù)個購買者都主張要求強(qiáng)制過戶，而房屋只有一套，不管過戶給誰都會造成其他購買人無法通過強(qiáng)制過戶取得房屋的情況，那么此種情況下人民法院優(yōu)先將房屋過戶給哪一方取決于下面一個或者幾個因素：
A、先占房屋;
B、先網(wǎng)簽;
C、先簽約;
D、付款最多。
這幾個因素不難看出一房二賣情況下合同的履行情況對于房屋歸屬至關(guān)重要，一般說來先交房時最重要的享有優(yōu)先過戶權(quán)的因素，除此之外先辦妥交易備案登記的一方也享有一定的優(yōu)先權(quán)，這主要是為了保護(hù)物權(quán)的公示公信力，除此之外誰的合同履行最多可以強(qiáng)制過戶的幾率就會更大些，當(dāng)然這里面也有人民法院的一個自由裁量權(quán)的問題。
(2)購房人除非貸款否則無力支付剩余房款。
房屋買賣過程中如果下家一定要通過銀行貸款方式履行房屋買賣合同的，那么一旦出現(xiàn)上家違約拒絕配合辦理貸款或者過戶的情況下，購房人很難獲得貸款審批，即便獲得貸款審批通過強(qiáng)制過戶的方式也貸款抵押合同也很難履行，因為人民法院一般判決強(qiáng)制過戶的前提是購房人支付完畢全款，而銀行貸款的情況下，剩余房款需要過戶后才會支付，這與人民法院的強(qiáng)制過戶判決之間存在一定的矛盾，所以如果無力支付剩余房款的，人民法院一般不會判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。
(3)房屋上附著抵押登記，購房人無力滌除的。
房屋買賣過戶的前提是上家必須解除附著在房屋上的抵押登記，附帶抵押登記的房屋是不能完成過戶手續(xù)的，如果購房人有能力代替出售人歸還欠款滌除抵押，那么可以消除過戶障礙，否則人民法院無法判決強(qiáng)制過戶。
(4)房屋被人民法院依法查封。
房屋被查封的情況下，不僅沒有辦法過戶也沒有辦法進(jìn)行網(wǎng)簽登記，所以購買被查封的房屋一定要非常小心，應(yīng)該確保過戶前查封被依法解除，如果系爭房屋因為未了案件而被人民法院查封的，人民法院是不會判決購房人強(qiáng)制過戶的。
(5)房屋上有違章搭建被記載到交易中心的。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十條規(guī)定“有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：(二)屬違法建筑、臨時建筑或者附有違法建筑的”;由此可見一旦房屋上附有違法建筑并且被市政管理部門認(rèn)定為違章搭建且拒不拆除的，相關(guān)部門有權(quán)將其通知房地產(chǎn)交易管理部門，房地產(chǎn)交易管理部門會將上述情況登記在房地產(chǎn)登記簿上，自記載之日起該房屋不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記，當(dāng)然也就無法進(jìn)行強(qiáng)制過戶。
(6)特殊地段房屋未經(jīng)政審。
特殊地段的房屋除了要滿足正常房屋買賣的流程外還需要額外的政審，政審的過程需要雙方自愿配合且需要填寫諸多表格，如果一方拒絕配合辦理政審的話，要向強(qiáng)制過戶則必須強(qiáng)制政審，這存在很大的難度，所以未經(jīng)政審的房屋買賣一般無法強(qiáng)制過戶。（來源：互聯(lián)網(wǎng)）
