購一房屋入住不久，卻遭遇“合法建筑”對自己房屋通風(fēng)采光權(quán)的侵害。一系列的協(xié)商不成，30歲的劉國華拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的通風(fēng)采光權(quán)。那么――
侵犯鄰居通風(fēng)采光權(quán) “合法建筑”應(yīng)否擔(dān)責(zé)
因?yàn)榍趾νL(fēng)采光的建筑是合法建筑，劉國華多次找開發(fā)商和建筑單位進(jìn)行協(xié)商，均無結(jié)果。通過南陽市兩級法院的審理，認(rèn)定建筑單位桐柏縣糧食局的行為侵權(quán)，并賠償鄰居房屋損失1萬元。
購新房入住卻遭遇侵權(quán)
2006年12月27日，家住河南省桐柏縣城關(guān)鎮(zhèn)的青年商戶劉國華與該縣佳泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱佳泰公司)簽訂了商品房買賣合同，以14萬元的價格購買了現(xiàn)在桐柏縣“淮河人家”綜合市場一號樓一號上下兩層的房屋。2007年初，劉國華搬家入住。
2007年11月12日，桐柏縣糧食局經(jīng)桐柏縣發(fā)展計(jì)劃委員會批準(zhǔn)立項(xiàng)興建六層大樓“淮河人家大酒店”接著，辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證后，迅即開始工程建設(shè)。2008年12月22日大樓竣工。
大樓對劉國華只有兩層的住房形成東南兩面完全遮擋的夾角狀態(tài)，從而影響了通風(fēng)采光，致使劉國華新購住房處于陰暗潮濕、少風(fēng)少光的環(huán)境中，改變了劉的生活環(huán)境質(zhì)量。劉購房居住的時間在前，糧食局承建綜合大樓時間在后。劉國華認(rèn)為糧食局的行為是一種明顯的侵權(quán)行為。劉國華多次找糧食局和佳泰公司協(xié)商，但糧食局以該大樓已經(jīng)縣發(fā)展計(jì)劃委員會立項(xiàng)，并取得建筑“三證”為由予以回絕，佳泰公司也以合同履行完畢為由拒絕協(xié)商。
訴辯雙方各持己見
2008年12月22日，劉國華將桐柏縣糧食局和佳泰公司訴至桐柏縣人民法院，請求認(rèn)定原告與佳泰公司合同無效，責(zé)令佳泰公司與桐柏縣糧食局分別賠償損失5萬元。2009年1月8日，劉國華與佳泰公司達(dá)成了和解協(xié)議。同時，劉國華以與桐柏縣糧食局屬另一法律關(guān)系為由申請撤訴。桐柏縣法院經(jīng)審查準(zhǔn)予撤訴。
2009年1月16日，劉國華以桐柏縣糧食局相鄰侵權(quán)，影響通風(fēng)采光為由起訴至法院，要求桐柏縣法院判令被告賠償損失5萬元。
法庭上，桐柏縣糧食局辯稱：(一)糧食局建房行為合法，建房是在自己的土地使用權(quán)范圍內(nèi)，且經(jīng)桐柏縣城建局規(guī)劃，并辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，從規(guī)劃許可證允許建房高度以及允許雙方之間間距來看，是不會影響原告的通風(fēng)、采光的。(二)原告一層?xùn)|邊不允許開門，更不存在影響通風(fēng)采光的問題。佳泰公司出售給原告的房屋，在設(shè)計(jì)上是沒有東門的，但該公司私自更改圖紙向東開門，我局發(fā)現(xiàn)后提出異議，佳泰公司才將門堵上，是原告購買后擅自扒開，因此其稱東邊樓房影響通風(fēng)、采光是無依據(jù)的。(三)新建南邊樓房也不存在侵權(quán)，南樓屬拆舊建新，未拆之間與原告間距2米左右，建造中，糧食局又往南后退1米多，雙方的南北間距達(dá)到3米左右，且主體工程并未遮著其窗戶。因此，糧食局建房行為合法，不影響原告通風(fēng)采光。(四)原告在提起同樣訴訟撤訴后，又以同樣事實(shí)和理由再次訴訟，是濫用訴權(quán)的行為，請求法院駁回其無理訴訟請求。
誰是誰非法院兩審定音
在審理過程中，桐柏縣人民法院對爭議現(xiàn)場進(jìn)行了勘驗(yàn)，并制作了現(xiàn)場勘驗(yàn)筆錄。法院經(jīng)認(rèn)真地審理后認(rèn)為：一、原告劉國華通過與佳泰公司簽訂了商品房屋買賣合同，按照合同約定支付了購房款，并已搬入居住、使用，且原告已經(jīng)交納了契稅及過戶費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，原告已經(jīng)實(shí)際取得了除所有權(quán)以外的居住權(quán)及排除他人妨礙的權(quán)利，現(xiàn)原告以被告從事建筑影響其通風(fēng)、采光進(jìn)行訴訟，屬對其合法權(quán)益請求保護(hù)的合法行為，原告具備訴訟主體資格。二、原告于2008年12月22日提起訴訟，狀告佳泰公司及本案被告的案由為合同糾紛，原告于2009年1月8日以與佳泰公司達(dá)成和解，以與本案被告屬另一法律關(guān)系需另行起訴為由撤訴，現(xiàn)原告以被告相鄰侵權(quán)為由另行提起訴訟并無不當(dāng)，不屬重復(fù)訴訟。三、被告建設(shè)“淮河人家大酒店”雖是經(jīng)該縣計(jì)劃委員會批準(zhǔn)立項(xiàng)，并在辦理有關(guān)準(zhǔn)建手續(xù)后的合法行為，但從被告提交從事建設(shè)的有關(guān)平面圖紙看，被告違反了有關(guān)手續(xù)中所確定的原被告建筑的間距，改變了原建筑面貌。被告違反了中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)第五章第二條住宅正面間距1：1、側(cè)面間距之“條式住宅，多層之間不宜小于6米，高層與各種層樓住寬之間不宜小于13米”的強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。故此，被告的建設(shè)行為違反了強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)，影響了原告的采光、通風(fēng)，被告的相關(guān)辯解法院亦不予采信。另外，被告辯稱原告東側(cè)開門系原告擅自開門，但被告并未提供系原告在房屋驗(yàn)收交付前或后開門的充分證據(jù)，法院亦不予采信。鑒于被告相鄰侵權(quán)，影響原告的通風(fēng)、采光，現(xiàn)原告提出訴訟請求要求賠償損失，應(yīng)予支持，但原告要求賠償5萬元明顯過高，從原告購買房屋支付價款的實(shí)際情況及長期在此居住生活環(huán)境的特殊性，參照原告在與案外人佳泰公司另案中和解，佳泰公司已補(bǔ)償1萬元的情況，兼顧公平，法院認(rèn)為，損失賠償額度應(yīng)以1萬元為宜。鑒于侵權(quán)過錯責(zé)任在被告，案件訴訟費(fèi)用應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。故此，依照《民法通則》第八十三條，參照中華人民共和國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，判決被告桐柏縣糧食局賠償原告尤祖國損失1萬元。
判決下發(fā)后，桐柏縣糧食局不服上訴。近日，南陽市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照《民法通則》第八十三條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系中的通風(fēng)、采光問題。桐柏縣糧食局所建房屋雖不屬于非法建筑，但其房屋翻建在后，與劉國華的房屋的間隔距離未達(dá)到一定的通風(fēng)、采光標(biāo)準(zhǔn)，對劉國華的通風(fēng)、采光造成一定影響，侵犯了劉國華的通風(fēng)、采光權(quán)，應(yīng)予賠償。在本案之前，劉國華起訴后又撤回訴訟，按照《民事訴訟法》的規(guī)定，不屬于重復(fù)訴訟。劉國華是其房屋的實(shí)際管理人和使用人，雖未取得房產(chǎn)證但仍擁有訴權(quán)，其主體合法。原審?fù)┌乜h人民法院對此案判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)。遂依法作出了駁回上訴、維持原判的終審判決。
判后余音
本案系城鎮(zhèn)房屋相鄰關(guān)系中的相鄰采光關(guān)系和相鄰?fù)L(fēng)關(guān)系糾紛，其性質(zhì)是不動產(chǎn)的相鄰權(quán)一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時，所享有的要求另一方提供便利或接受限制，以確保其居住環(huán)境質(zhì)量不受侵犯的權(quán)利。本案的爭議焦點(diǎn)：一是桐柏縣糧食局進(jìn)行建設(shè)施工，是經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)的規(guī)劃許可，且擁有土地使用權(quán)和施工證明，其所實(shí)際的行為具備合法手續(xù)，依法成立。從行政法律關(guān)系的角度看，合乎法律規(guī)定。但從民事法律關(guān)系角度看，桐柏縣糧食局的建設(shè)施工行為確實(shí)在不同程度上給相鄰方造成了采光、通風(fēng)方面的妨害。二是本案相鄰關(guān)系造成的損失的賠償數(shù)額問題。《民法通則》第八十三條規(guī)定了處理的一般原則：不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。按照這一原則的規(guī)定，處理本案既要體現(xiàn)有效利用社會財(cái)產(chǎn)、合理利用財(cái)產(chǎn)，從實(shí)際出發(fā)，兼顧各方面利益，又要保障公民的人身健康、提高生活質(zhì)量，給公民住房的采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)保障。原審法院據(jù)此并參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》對建筑、日照、間距的具體規(guī)定，認(rèn)定桐柏縣糧食局所建樓房超過該規(guī)定關(guān)于樓間距的規(guī)定，構(gòu)成采光、通風(fēng)妨害，并判令其承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額原審法院根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境、結(jié)合房屋面積因素確定，基本符合公平原則。
通過該案的處理，筆者建議有關(guān)行政機(jī)關(guān)能牢固樹立依法行政的意識，做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)，使此類糾紛得到事前救濟(jì)，防患于未然。其次，關(guān)于相鄰采光、相鄰?fù)L(fēng)權(quán)的損害補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建議有關(guān)方面盡快能作出相應(yīng)的規(guī)定，便于執(zhí)法的統(tǒng)一和更具有操作性。(文中劉國華系化名)
桐柏縣人民法院 蘇家成 張林璞
